宏观市场

强调有序消化房地产库存,积极鼓励居民住房改善行动

4月29日,中共 政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面,会议强调,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策。房地产去库存的工作基调明确定位为"有序消化"。区域性、结构性问题和差别化调控,是针对当前城市形势分化提出的举措,未来因城施策也将更具体、更细化。加快提高户籍人口城镇化率将是消化房地产库存的主要内在动力,未来户籍改革将继续加快。

根据国家发改委规划司司长徐林4月19日在新闻发布会上透露,今年首要任务是使 省市都出台具体落实国务院户籍制度改革的做法和政策。自4月25日上海对外公布《关于进一步推进本市户籍制度改革的若干意见》以来,目前全国已有29个省市自治区出台了户籍制度改革的具体方案,并普遍提出取消农业 与非农业 性质区分,部分地区放宽 条件。

作者小评:今年户籍制度改革一定是 工作重心,城市 条件将逐渐放宽。
财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地 税 个人所得税 计税依据问题的通知

一、计征契税的成交价格不含 税。

二、房产出租的,计征房产税的租金收入不含 税。

三、土地 税纳税人转让房地产取得的收入为不含 税收入。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含 税,其取得房屋时所支付价款中包含的 税计入财产原值,计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的 税。个人出租房屋的个人所得税应税收入不含 税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的 税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及 税额,在计算转租所得时予以扣除。

五、免征 税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减 税额。

六、在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含 税。

作者小评:避免重复交易中的重复交税。
国土资源部关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知

一、充分认识深入推进新型城镇化建设的重要意义 (一)切实把思想和行动统一到党 国务院的决策部署上来。

二、统筹各业各类用地,保障新型城镇化用地需求 (二)抓紧完成各级土地利用总体规划调整完善。(三)合理安排土地利用计划。(四)完善住房用地供应政策。综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程,有保有压、优化结构,因城施策、分类调控,合理安排房地产用地供应。保障性安居工程和棚户区改造用地应保尽保,房地产库存压力过大的城镇要减少或停止商品住房供地,农民工市民化进程较快、房地产去库存成效突出的城镇,要充分发挥土地收储的作用,合理增加住宅用地供应面积。(五)提高城镇土地综合承载能力。

三、创新土地管理方式,提高新型城镇化质量 (六)积极推进城镇低效用地再开发。(七)实施差别化产业用地政策。(八)科学稳慎推进低丘缓坡地开发。

四、维护进城农民土地权益,提升服务保障能力 (九)切实维护进城农民土地合法权益。深入推进农村土地制度改革试点,加快推进宅基地、集体建设用地使用权确权工作,完善宅基地用益物权的权能及实现形式,进城 农民土地承包权、宅基地使用权、集体分配权不变。(十)提升国土资源 服务能力和水平。

作者小评:新型城镇化与户籍制度改革挂钩,农民进城与当前房地产"去库存"挂钩。
国新办例行吹风会陆克华表示我国将从今年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例

住房城乡建设部表示正在制定《关于规范和阶段性适当降低住房公积金缴存比例的通知》,主要涉及以下内容: 一是,各地区应当严格执行《住房公积金管理条例》和《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定,凡住房公积金缴存比例高于12%的,一律予以规范调整,不得超过12%。 二是,各省、自治区、直辖市人民 应当结合本地区实际情况,提出阶段性适当降低住房公积金缴存比例的具体办法,由城市人民 负责组织实施,具体程序按照 《住房公积金管理条例》有关规定执行。阶段性适当降低住房公积金缴存比例政策,从 2016年5月1日起实施,暂按两年执行。 三是,按照《住房公积金管理条例》有关规定,生产经营困难企业除可以降低缴存比例外,还可以申请暂缓缴存住房公积金,经 本单位职工代表大会或者工会讨论通过,并经住房公积金管理 审核,报城市住房公积金管理委员会批准后实施。待企业经济效益好转后,再提高缴存比例或恢复缴存并补缴其缓缴的住房公积金。

作者小评:给予侧改革之减负。
多部委制定《关于促进消费带动转型升级的行动方案》

要给予地方调控自主权,分城施策化解房地产库存,建立租购并举的住房制度,满足居民改善性住房消费需求。①推进住宅小区采暖改造。②稳定住房消费预期。增加一线和部分热点二线城市的住宅建设用地供应;加大对房地产中介机构的管理,规范房地产市场秩序;加快培育和发展住房租赁市场。③用足用好住房公积金。允许个人公积金账户内资金随工作地点变动进行跨省跨市转移接续,允许有条件的地区开展省内统筹管理住房公积金试点,满足居民因就业地变动而购房、返回家乡购房等需求,化解三四线城市房地产库存。

作者小评:中国房地产两极分化趋势明显,放权地方调控有利于缓解两极区域;用款和贷款的便利性有助于提高消费的积极性。

商品房海口市场

4月份海南商品房仅海口和三亚有个县市备案成交数据正常显示,总签约套数为7697套,成交面积约68万㎡,住宅签约均价约11616.13元/㎡,成交金额约79亿元;4月份同比量跌价跌,与往年2-4月份走势成交量走势相同,价格和销量环比上涨;预测:5月市场更冷清,将再跌。 4月份海口网签成交套数和面积降温,备案成交4801,成交面积约44万㎡。

商品房三亚市场

4月份海南商品房量跌价跌,主要是三亚淡季来临,拉低整体价格。4月份三亚网签成交套数和面积降温,4月三亚成交2896套,成交面积约24万㎡。

土地市场

4月份海南土地共供应19宗用地,其中住宅用地7宗,商业用地8宗; 4月份海南土地供应约1002.21亩,其中住宅用地约190.35亩,商业用地665.32亩。4月份共8个县市有土地供应,儋州土地供应占资占总供应61.44%,位居,海口2宗均为拍卖用地,共106.61亩; 4月份商服用地供应占总供应的66%,住宅用地供应区域有临高、昌江、海口和定安,"两个暂停"后,次出现四大县市有住宅用地供应。

4月份海南土地成交33宗,成交面积约4791.89亩,总成交额约10亿元; 4月份住宅用地成交4宗,成交面积约3.04亩,成交额近457.678亿元。4月份共11个县市有土地成交,除东方的高铁用地外,海口用地量,为划拨、拍卖和协议用地; 4月份住宅用地成交量少,商业用地占总供应量的19%,划拨机构用地、高铁用地较多。月份划拨用地成交为土地成交的主要方式,协议用地占比18%(住宅和工业性质); 行为的住宅和市政配套用地成交仍然旺盛。 住宅用地供应中,拍卖、协议、划拨三种形式,无招拍挂,住宅用地供应和成交市场依然敏感。